주택연금 문턱 낮아진다, 노후에 ‘하우스푸어’ 안 되려면?

<조선일보>김민정 기자 입력 2020.09.30

주택연금의 가입 대상을 확대하는 내용의 한국주택금융공사법 개정안이 지난 25일 국회 정무위원회에서 통과됐다. 여야 의견이 엇갈리지 않는 사안이라 최종적으로 국회 문턱을 넘을 가능성이 높다는 전망이 나온다.

개정안이 통과되면 가입 기준이 완화되기 때문에 주택연금을 이용할 수 있는 대상자도 크게 늘어날 전망이다. 주택연금에 대한 궁금증을 다섯 가지로 짚어봤다.

◇1. 주택연금은 누가 받을 수 있나?

주택연금은 고령자가 거주 중인 보유 주택을 담보로 제공하고, 대신 매달 연금을 받는 상품이다. 가입자가 사망한 후에 주택금융공사가 부동산을 처분해 그동안 지급한 연금과 이자를 돌려받는다.

마음 편히 내 집에 살면서 노후 자금으로 쓸 수 있는 현금도 확보할 수 있는 게 장점이다. 다만 연금과 보증료에 대한 대출 이자가 월 복리로 적용돼 이자로 차감되는 금액이 큰 편이기 때문에, 개인별 상황을 잘 고려해 가입하는 것이 좋다.

주택 소유자와 배우자 중 한 명이라도 만 55세를 넘었다면 주택연금 가입이 가능하다. 단, 부부(자녀 보유 주택 제외)가 가진 주택이 ‘시가 9억원’ 이하여야 가입할 수 있다. 하지만 향후 개정안이 통과되면 주택 가격 기준이 ‘공시가 9억원’으로 변경된다. 시가로 치면 12~13억원 정도의 주택을 보유해도 주택연금에 가입할 수 있게 된다.

1주택자가 아닌 다주택자도 주택을 합산한 가격이 기준 가격 밑이면 가입할 수 있다. 기준 가격을 초과한 2주택자의 경우 3년 내에 1주택을 처분하는 조건으로 가입이 가능하다. 주택 가격은 한국감정원 시세와 KB국민은행 부동산 시세, 국토교통부 주택공시가격 등을 기준으로 평가한다.

지금까지 주택법상 ‘주택’이 아닌 ‘준주택’에 속하는 주거용 오피스텔 보유자는 주택연금 가입이 불가능했지만, 개정안이 통과되면 주거용 오피스텔 보유자도 주택연금에 가입할 수 있게 될 전망이다.

◇2. 대출이 있어도 가입 가능할까?

해당 주택에 은행 등의 선순위 담보 대출이 있는 경우에는 이를 상환하고 나서야 주택연금 가입이 가능하다. 주택금융공사는 고령자들의 선순위 대출 상환을 돕기 위해, 주택연금 ‘인출 한도’ 제도도 운영하고 있다. 연금 중 일부를 인출해 선순위 대출을 상환할 수 있도록 한 것이다.

인출 한도는 연금을 수령하는 방식에 따라 전체 대출 한도의 45~90%까지 설정할 수 있고, 한도 금액을 일시에 지급 받는 것도 가능하다. 다만 인출 한도를 뺀 나머지 금액에서 연금이 지급되기 때문에, 인출 한도를 높이면 연금 월 수령액은 줄어들게 된다.

선순위 대출을 갚는 데 쓰지 않더라도, 인출 한도를 설정해두면 목돈이 필요할 때 수시로 찾아 쓸 수 있다. 인출 한도로 설정된 금액에는 은행 정기 예금 수준의 금리도 붙는다.

/한국주택금융공사

◇3. 매달 얼마를, 언제까지 받을 수 있나?

주택연금 월 수령액은 가입자(부부 중 연소자 기준)의 연령과 주택 가격 등에 따라 결정된다. 가입 시 연령이 높을수록, 주택 가격이 높을수록 수령액이 높아진다. 주택금융공사 홈페이지에서 주택연금(월 지급금) 조회 기능을 이용해 받을 수 있는 연금액을 조회할 수 있다.

예시를 살펴보면, 5억원짜리 주택을 보유하고 인출 한도를 설정하지 않은 55세 가입자의 경우 매달 76만7000원을 연금으로 받을 수 있다. 가입 시 65세라면 125만4000원이 지급되며, 75세라면 191만7000원이 지급된다.

주택연금은 가입자가 몇 살까지 생존하느냐에 상관 없이 사망 전까지 매달 지급된다. 또한 가입자가 먼저 사망하더라도 배우자에게 사망 시까지 기존과 동일한 금액의 연금을 제공한다. 배우자의 안정적 노후도 보장할 수 있다.

◇4. 주택가격 변동에 따라 손실 입는 건 아닐까?

주택연금 가입 이후 주택 가격이 크게 하락 또는 상승하더라도 가입자에게 불리한 점은 없다. 연금 지급액은 향후 예상 주택 가격 상승률 등을 반영하여 산출되는데, 만약 가입 기간에 주택 가격이 하락해 가입자가 받을 연금 총액보다 낮아지더라도 연금 지급액은 달라지지 않는다. 가입 시 평가된 주택가격을 기준으로 결정된 연금 지급액이 종신까지 보장된다.

반대로 주택 가격이 큰 폭으로 올라 연금 총액이 주택 가격보다 적어진 경우도 있을 수 있다. 이 경우에는 가입자가 사망한 후 주택을 처분한 금액 중 연금 등을 정산하고 남은 금액을 자녀에게 상속해준다.

가입자가 사망하면 주택금융공사가 경매를 진행해 주택을 처분하지만, 상속인이 공사와 협의해 일정 기간 내에 직접 주택을 매각해 정산하는 것도 가능하다.

◇5. 이사를 가거나 담보 주택에 거주하지 못하는 경우엔?

중간에 이사를 가게 된 경우, 새로 이사한 주택을 담보로 제공하면 계속해서 연금을 받을 수 있다. 다만 기존 주택과 새 주택의 담보 가치 차이에 따라 월 지급 금액이 변동될 수 있고, 초기 보증료가 추가로 발생할 수 있다.

원칙적으로 주택연금을 받기 위해선 가입자 중 적어도 한 명은 담보 주택을 주 거주지로 이용하고 있어야 하지만, 공사는 몇 가지 예외 상황을 두고 있다. 병원이나 요양 시설에 입원하게 된 경우, 자녀 봉양을 받기 위해 다른 주택에 장기 체류하게 된 경우, 기타 특별한 개인적인 사정 등은 공사에 미리 통지해 예외로 인정 받고 주택연금을 계속 이용할 수 있다.

김민정 기자

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