방 한칸 아파트 전셋값이 13억···강남 고깃집 이유 있는 변신

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2020년 12월 6일
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[한국 중앙일보]기사입력 2020/12/05

[안장원의 부동산노트] 2009년 도입된 도시형생활주택 집값·전셋값 급등 등으로 증가 아파트 공급 부족 틈새 메꿔

서울 강남 최대 규모의 스포츠센터로 꼽힌 강남구 역삼동 스포월드가 주거복합단지로 탈바꿈한다. 시행사인 지웰스포월드PFV가 스포월드를 250여가구가 살 수 있는 26~82㎡(이하 전용면적) 주거시설과 근린생활시설 등을 갖춘 원에디션으로 다시 짓는다. 주거시설은 대부분 50㎡ 이하 소형 도시형생활주택과 일부 주거용 오피스텔이다. 1~2인 가구뿐 아니라 어린 자녀를 포함해 3명도 거주할 수 있다. 정한영 미드미네트웍스 전무는 “집값이 뛰고 전세난 등이 극심한 상황에 강남에 주택 공급이 부족해 주거시설로 재건축하기로 했다”고 말했다. 집값 급등과 전세난으로 몸살을 앓는 주택시장에 ‘미니 아파트’가 주택 공급 효자로 떠오르고 있다. 과거 이명박 정부 때 도입됐다가 잊혔던 도시형생활주택이다. 당시에 같이 태어난 주거용 오피스텔과 함께 현 정부 들어 각종 규제로 인한 아파트 공급 부족의 숨통을 틔우고 있다. 유명 스포츠센터·음식점, 주거시설로 변신 국토교통부에 따르면 올해 들어 지난 9월 말까지 건설 인·허가를 받은 도시형생활주택은 5만여 가구다. 연말까지는 6만8000여가구로 예상된다. 지난해(3만5000여가구)의 2배 가깝다. 반면 올해 아파트 인·허가 물량은 지난해의 70%선인 14만여가구로 급감할 전망이다. 서울에서도 아파트가 3만6000여가구에서 2만3000가구로 줄어드는 사이 도시형생활주택은 1만7000가구에서 1만9000여가구로 늘어난다.

도시형생활주택은 2009년 이명박 정부가 도심 주택 공급을 늘리기 위해 분양가상한제 등 규제를 완화한 300가구 미만의 소규모 단지다. 집 크기와 건물 유형에 따라 아파트에 들어서는 50㎡ 이하 원룸형과 85㎡ 이하 단지형 다세대·연립으로 나뉜다. 도시형생활주택에는 원룸형 수요가 많다. 1~2인 가구가 크게 늘고 있는데 작은 집이 부족한 ‘미스매치’ 때문이다. 통계청에 따르면 2019년 기준으로 서울 1~2인 가구가 전체의 59%인데, 1~2인 가구에 적당한 40㎡ 이하 아파트는 13.6%에 불과하다. 이러다 보니 초소형 아파트값은 천정부지다. 송파구 잠실동 리센츠의 주택형별 3.3㎡당 시세가 59㎡ 7500만원, 84㎡ 7000만원 정도인데 27㎡는 9000만원 선이다. 27㎡(12평형)가 10억9000만원까지 거래됐다. 성동구 성수동1가 트리마제의 방 하나짜리 49㎡ 전셋값은 13억원까지 치솟았다. 같은 크기 매매 최고가는 17억4000만원이다. 원룸형 도시형생활주택은 주택 수요자가 가장 선호하는 아파트인 데다 말만 원룸형일 뿐 방을 2개까지 만들 수 있다. 분양가 규제·청약자격 제한 없어 주택업체도 도시형생활주택은 건설에 적극적으로 나서고 있다. 분양가상한제와 주택도시보증공사(HUG) 분양가 규제를 받지 않아 사업성이 낫기 때문이다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 등의 영향으로 상업·업무시설 수익성이 떨어지면서 기존 빌딩 등의 변신도 활발하다. 김승배 피데스개발 사장은 “아파트 대단지를 짓기는 어려운 소규모 빌딩·상가·음식점 등이 단지 규모가 크지 않은 도시형생활주택 부지로 적당하다”고 말했다.

서초구 서초동에 고깃집으로 유명한 사리원 자리에도 주거용 오피스텔이 분양을 앞두고 있다. 지난 6월 강남구 논현동에서 분양한 펜트힐캐스케이드 도시형생활주택도 음식점 자리에 들어선다. 대개 상업지역인 만큼 주변 편의시설이 잘 갖춰져 있고 대중교통이 편리한 장점도 있다. 게다가 스포츠시설 등 다양한 부대시설이 함께 들어서기 때문에 단지 내에서 모든 것을 해결할 수 있는 ‘원스톱 리빙’도 가능하다. 김정아 내외주건 상무는 “고소득 전문직 등이 많은 강남에선 호텔 못지않은 고급 시설을 많이 설치해 차별화하기도 한다”고 말했다. 정한영 전무는 “신혼부부 등 젊은 1~2인 가구뿐 아니라 부부가 조촐하게 살고 싶은 은퇴자 등의 문의가 많다”고 전했다. 가격은 규제가 없는 탓에 상한제 등의 적용을 받는 일반 아파트보다 다소 비싸지만 주변 시세보다는 저렴하다. 강남에서 대개 3.3㎡당 6000만~7000만원이다. 강남구 삼성동 힐스테이트 50㎡ 이하 시세가 3.3㎡당 8000만~9000만원이다. 2억~4억원 정도의 시세차익을 기대할 수 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “최근 분양한 과천지식정보타운 등에 비하면 이른바 '로또'라고 할 만큼 시세차익 액수가 많지 않지만 전매제한 기간이 입주 때까지로 짧고 청약가점제와 상관없이 청약 문턱이 낮다”고 말했다. 임대주택 등록 허용 법안 발의 다만 문제는 있다. 그동안 원룸형 도시형생활주택은 임대수익용으로 관심을 끌었으나 정부의 규제 강화로 세금 부담이 늘었기 때문이다. 정부는 7·10대책을 발표하며 아파트 등록임대주택의 세제 혜택을 없앴다. 원룸형 도시형생활주택은 아파트로 분류된다. 때문에 보유세·양도세 등에서 높은 세율을 적용받아 중과된다. 하지만 앞으로 세제 혜택이 되살아날 수 있다. 김교흥 의원(더불어민주당)이 원룸형 도시형생활주택을 임대주택으로 등록할 수 있게 하는 관련 법 개정안을 대표 발의해 국회에 올라가 있는 상태다. 김 의원은 입법 취지로 “전세난에 원룸형 주택 임대 공급이 감소할 우려가 크다”며 “정부가 등록임대주택 세제 혜택을 주지 않기로 한 ‘아파트’ 범위에 원룸형을 제외해 일반 아파트만 규제 대상이 될 수 있도록 법률을 정교화할 필요가 있다”고 설명했다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr